Julkaistu lehdessä 5/2022 - Purkaa vai korjata?

Artikkeli

Miten toimitila muuttuu asunnoiksi?

Essi Oikarinen

Pelkästään pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä noin 50 kerrostalokorttelin verran tyhjää toimistotilaa. Asunnoille taas tuntuisi olevan jatkuvaa kysyntää. Millä ehdoilla toimitila muuttuu asunnoiksi?

Vuonna 1961 Helsingin Alppilan kallioiden keskelle valmistui pienteollisuustalo, jonka oli tarkoitus kestää monenlaista. Tuolloin tuore teollinen rakennustekniikka mahdollisti järjestelmällisyyden, joten Kaija ja Heikki Siren suunnittelivat Alppitalon paksun T-kirjaimen muotoiset kerrokset niin, että niitä voitaisiin jakaa joustavasti erilaisiin käyttötarkoituksiin.

Koko rakennuksen läpi kulkee säntillisesti 5,4 kertaa 8 -metrin välein aseteltu kantava pilariruudukko. Vapaata korkeutta on 2,6 metriä ja rungon syvyys 21,5 metriä. Nykyisin Alppitalossa on kymmeniä vuokralaisia joogastudiosta puoluelehden toimitukseen.

Mitoiltaan sirompia asuntoja Sirenit tuskin taloon kuitenkaan hahmottelivat. Vuonna 2020 omistajat hakivat tontille kaavamuutosta purkaakseen talon ja rakentaakseen tilalle asuinkerrostalokorttelin.

Suomessa toimisto- ja teollisuusrakennukset puretaan keskimäärin nuorempina kuin asuinrakennukset – alle 40-vuotiaina.¹ 61-vuotiaana Alppitalo on lähes rakennusvanhus.

Ilmastokriisin ajassa mitään ei kannattaisi purkaa. Jos rakennuksen käyttötarkoitusta muutetaan tai vain runko säilyy, uudesta materiaalista ja rakennusvaiheesta syntyvä hiilijalanjälki on silti keskimäärin vain vähän yli puolet kokonaan uuden rakennuksen hiilijalanjäljestä, todetaan ympäristöministeriön vuonna 2021 julkaisemassa Purkaa vai korjata? -tutkimusraportissa.²

Vuoden 2020 lopulla pelkästään pääkaupunkiseudulla oli tyhjää toimistotilaa reilu miljoona kerrosalaneliömetriä³ eli noin 50 kerrostalokorttelin verran. Kun samalla asumiselle on kysyntää, tuntuisi loogiselta muuttaa rakennusten käyttötarkoitusta.

Kuitenkin toimitilojen muutokset asunnoiksi tuntuvat jäävän yksittäisiksi hankkeiksi, pilottiprojekteiksi ja kokeiluiksi. Pysyviä konsepteja ei synny.

Millaisilla reunaehdoilla konversiohankkeita tällä hetkellä tehdään, ja millaisia asumisen ratkaisuja ne tarjoavat? Kannattaako toimitilaa ylipäätään muuttaa asunnoiksi, jos se tarkoittaa liian monien kompromissien tekemistä? Olisiko Alppitalo mahdollista muuttaa asunnoiksi?

Sijainti ja tarina ovat konversioiden voimavaroja

Alle kahden kilometrin päässä Alppitalosta Töölössä harmaan pesubetonisen elementtitalon ikkunaruudukon päälle on ripustettu mainoslakanoita kertomaan käynnissä olevasta muutoksesta.

Toimistotalo vilkkaan Mannerheimintien varressa valmistui vuonna 1979, arkkitehtinaan Matti Hakala. U-kirjaimen muotoisen talon kaksi sivua olivat alun alkaenkin asuntoja. Nyt asuinkäyttöön muokataan toimistosiipi. Kaksi vuotta sitten perustettu rakennuttajayritys Newil&Bau osti toimisto-osan taloyhtiöltä.

”Meitä kiinnostaa sijainti ja erityinen arkkitehtuuri. Teemme sekä uudiskohteita että uudistamme vanhoja rakennuksia. Haluamme aina säilyttää olemassa olevaa, jos se on mahdollista”, sanoo Newil&Baun toimitusjohtaja Petri Ylivuori.

Kyseessä on Newil&Baun toinen projekti, jossa entistä toimitilaa muutetaan asunnoiksi. Ensimmäiset asuntonsa rakennuttaja muokkasi Alvar Aallon Insinööritaloon (1951) Helsingin Punavuoressa. Mannerheimintien varrelle päästään asumaan keväällä 2024.

Ylivuori puhuu yrityksen suunnittelufilosofiasta ja asumisesta kuluttajatuotteena. ”Emme yritä tehdä ainoastaan seiniä ja kattoja vaan luoda asumiskokemuksia”, hän selittää. ”Tavoitteena on tehdä koteja, joilla on sielu, ja vanhoihin taloihin se on helpompi synnyttää, koska talossa on jo valmiiksi tarina.”

Toisin kuin Insinööritaloa, Mannerheimintie 76:ta ei ole suojeltu, minkä vuoksi henkeä täytyy vaalimisen sijaan hieman kaivaa esiin.

Korjaushankkeissa esiin tulee lähes väistämättä yllätyksiä ja poikkeuksia. Kustannusten hallinnassa Ylivuori uskoo tarkkaan etukäteistutkimiseen: “Kyllä kaikki lähtee systemaattisuudesta. Kaikki kriittiset osat tutkitaan.”

Missä menevät rajat? Milloin rakennus ei taivu muutokseen Newil&Baun kriteereillä? 

”Mietimme aina, pystymmekö luomaan taloon laadukkaita asuntoja”, Ylivuori sanoo. ”Jos rakennuksen kerroskorkeus on alle kolme metriä, runkosyvyys suuri tai tekninen kunto liian heikko, saneeraus laadukkaiksi asunnoiksi on valitettavasti todella vaikeaa.”

Arkkitehdin osaamista tarvitaan

Mannerheimintie 76:n asemakaava oli otollinen: asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi määritellylle tontille saa sijoittaa korkeintaan 4 400 neliötä toimisto- ja liiketilaa, joten kaavamuutosta ei tarvinnut tehdä. Autohallikin oli valmiina pihan ja rakennuksen alla. 

16 metriä syvää runkoa tutkimaan päätyi arkkitehti Mika Penttinen. Runko on lähes 6 metriä syvempi kuin viereisessä, alun perin asunnoiksi suunnitellussa osassa. Porrashuoneet sijaitsevat päädyissä – kuten ajan toimistorakennuksissa usein. Pilareja ja palkkeja lukuun ottamatta kaiken muun keskeltä pystyi purkamaan.

Muutoskohteiden asuntoja koskevat Suomessa samat määräykset kuin uudisasuntojakin, joten kompromisseja joutuu tekemään. Tilaratkaisuja ei löydy suunnitteluoppaista. 

Penttistä muutosprojektit inspiroivat: ”Juuri tähän vaaditaankin arkkitehtia. Ei ole olemassa ilmiselvää ratkaisua.”

Jos rakennuksen kerroskorkeus on alle kolme metriä, runkosyvyys suuri tai tekninen kunto liian heikko, saneeraus laadukkaiksi asunnoiksi on valitettavasti todella vaikeaa.

Toisella puolella taloa meluaa ja pölyää Mannerheimintie, joten sinne ei haluttu avata asuntojen ainoita ikkunoita. Katua reunustavat nyt luhtikäytävät, ja rakennuksen keskiosassa on läpitalon asuntoja. Luhtikäytävien varren huoneista ei ole ikkunaa ulos, vaan ne saavat valoa lasitiiliseinän kautta käytävästä.

“Eihän tämä mikään yleispätevä ratkaisu ole, mutta tässä tapauksessa se ratkaisi rungon ongelmat”, sanoo Penttinen. Rakentamismääräysten mukaan osaan asuinhuoneista saa järjestää luonnonvaloa toisen tilan kautta.

Myös talotekniikka ohjasi asuntopohjien suunnittelua. Kaikki kylpyhuoneet ja keittiöt sijoitettiin rungon keskelle palkkien väliin. Asunnoissa on keskellä 2,3 metriä matala koteloitu katto, joka peittää tekniikka-asennukset.

Penttisellä on taloon pitkä suhde. Hän työskenteli 1970-luvulla Matti Hakalan toimistossa, kun työtoverien pöydillä suunniteltiin Mannerheimintie 76:ta. Muutoksessa tavoitteena on ”vahvistaa alkuperäisen arkkitehtuurin hyviä piirteitä ja yrittää häivyttää vähemmän kivoja.”

Vanhassa asuntosiivessä sijaitseva entinen pankin edustussaunaosasto kunnostetaan koko taloyhtiön käyttöön tulevassa putkiremontissa.

Hakalalle tyypillistä ruskeaa väriä Penttinen taas on pyrkinyt karsimaan. Esimerkiksi tummanruskeaksi petsattu tammi vaihtuu luonnonväriseen.

Markkinointimateriaaleissa 1970-luvusta inspiroitunutta tunnelmaa lasitiilineen ja betonipintaisine pilareine ja palkkeineen kutsutaan ”industrial-hengeksi”.

Konversio lisää käsityötä

1970-luvun henkeä ja sen mahdollisuuksia on pohtinut myös arkkitehti Riikka Kuittinen, toisella puolella Suomea. Hän on osakas Luo Arkkitehdit -toimistossa, joka suunnitteli Kuopion torin kulmilla sijaitsevan Suomen Yhdyspankin vajaakäytölle jääneen pankki- ja liikerakennuksen konversion asunnoiksi ja liiketilaksi. Pankin katolle rakennettiin lisäkerros ja matalamman osan päälle kolme uutta asuinkerrosta.

”Pankki ilmentää aivan jotain muuta kuin asuinrakentamista. Se on arvokas, jylhä ja vaikeasti lähestyttävä. Asuminen taas olisi mielellään kodikasta ja kutsuvaa”, Kuittinen miettii. Samalla 1970-luvun arkkitehtuurissa on jotain jännittävää.

Vuonna 1977 valmistuneessa, Esa Malmivaaran suunnittelemassa suojellussa rakennuksessa Museovirastoa kiinnosti erityisesti pääjulkisivun ja pankkisalin hengen säilyttäminen. Lasikattoinen pankkisali korjattiin alkuperäisen kaltaiseksi. 60 senttimetrin ruudukolla jaettu pääjulkisivu näytti jo alun perin lasiselta, mutta joka toisen ruudun takana oli seinää. Nyt jokainen niistä vaihdettiin ikkunaksi, jotta asunnoista saatiin valoisampia.

Rakennuksen alla oli jo valmiiksi pysäköintilaitos, joka määritti käytännössä asuntojen koot. Kuopiossa huoneistojen määrää säännellään epäsuorasti asuntokohtaisten autopaikkavaatimuksen kautta: kun paikat loppuvat, täytyy tehdä isompia asuntoja.

Toistoon pyrittiin niin paljon kuin mahdollista, mutta lähtötilanteen ja rakenteiden vuoksi rakennuksessa ei ole lopulta kahta samanlaista kerrosta. Osa asunnoista on myös kaksikerroksisia.

Siirtyminen korjaamiseen ei ainakaan tule vähentämään töitä rakennusalalla.

Jos talo olisi tehty uudisrakennuksena, siinä olisi saattanut olla enemmän parvekkeita ja ulkotiloja, Kuittinen vertaa. Nyt parvekkeita on vanhassa osassa ainoastaan pihan puolella, kun uudisosaan niitä saatiin molemmille pitkille sivuille. Lisäksi uudisosan päälle rakennettiin yhteinen kattopiha ja saunaosasto.

Kuittista harmittaa, että vanhoja palkkeja ei voitu jättää asuntoihin näkyviin tuomaan luonnetta. Olisi ollut liian iso työ saada ne siistittyä.

”Ajattelisin, että on ehdottomasti myyntiargumentti, että katto on korkealla ja palkit näkyvissä. Mutta rakennuttajan näkemyksen mukaan tällaisissa kohteissa asiakkaat katsovat ainoastaan sijaintia.”

Ilmastonmuutoksen vuoksi rakentamisen painopisteen on pakko siirtyä uudisrakentamisesta korjaamiseen. Kuittinen näkee hyvänäkin asiana, että korjaaminen on töisevämpää. 

”Siirtyminen korjaamiseen ei ainakaan tule vähentämään töitä rakennusalalla”, hän pohtii. ”Sitten tulee vain avainkysymys siitä, kuka suuremman työmäärän maksaa.”

Pankin muutosprojekti oli tavallinen kaupallinen rakennushanke, jonka rakennuttajana toimi Lehto Group. Kuopion keskustassa asuntojen neliöhinta on alle puolet Töölön hinnoista. Miten projektin saa pidettyä kannattavana?

”Ei se välttämättä kannatakaan. Teemme jatkossa tällaisia projekteja vain, jos tontille saa tehdä myös enemmän uudisrakentamista”, muotoilee Lehdon rakennuspäällikkö Juha Räisänen, joka vastasi pankin työmaasta.

Räisäsen mukaan Lehdolle on tärkeää pystyä rakentamaan oman konseptin mukaisesti: se perustuu esivalmistettuihin kylpyhuone-keittiö-elementteihin ja prosessin optimointiin niiden ympärille. Elementtejä on mahdoton nostaa olemassa olevaan runkoon.

Alusta uusille asumisen konsepteille

Onko siis niin, että konversiohankkeet kannattavat ainoastaan Helsingin keskustan lähistön neliöhinnoilla? Helsingin kaupungin Kehittyvä kerrostalo -ohjelman verkkosivuilta löytyy Hoas Hima, toimistotaloon tehty opiskelija-asuntola Itä-Helsingistä, missä asuntojen keskimääräinen neliöhinta on lähellä Kuopion keskustan hintatasoa.

Konversiohankkeiden kustannustehokkuuden tutkiminen mainitaan yhtenä hankkeen tavoitteena.

Kehittyvä kerrostalo -ohjelma pyrkii lisäämään kerrostaloasumisen laatua, houkuttelevuutta ja kehittämään uusia yksilöllisiä ratkaisuja. Hoas Hima on ohjelman ensimmäinen ja toistaiseksi ainoa korjauskohde, kertoo ohjelman koordinaattori, erityissuunnittelija Riikka Karjalainen Helsingin kaupungilta.

Opiskelija-asunnot rakennettiin vanhojen visioiden tilalle: Rastilan metroaseman valmistuessa vuonna 1998 sen kylkeen oli kaavoitettu toimitila-aluetta. Toimistot Itä-Helsingissä eivät kuitenkaan kiinnostaneet, ja vähitellen kaavaa oli muutettu tontti kerrallaan asumiseen. Vuonna 2001 valmistuneesta ainoasta toimistotalostakin vuokralaiset olivat siirtyneet vähitellen keskeisemmille paikoille, kuten Pasilaan.

Taloa päätettiin tarjota Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö Hoasille uudenlaiseksi opiskelija-asuntolaksi, jossa olisi pieniä yksiöitä ja runsaat yhteistilat, kuten jaettuja keittiöitä ja työtiloja. Hoas kiinnostui: Myllypuron korkeakoulukampus on kolmen metropysäkin päässä.

Sijainti metroradan vieressä ei täytä tavallisten asuntojen melurajoituksia, mutta opiskelija-asumiselle se riitti. Myös toimistojen vanha huonejako ja ikkunoiden sijoittelu sopi uuteenkin käyttöön: opiskelija-asuntolassa huoneen koon pitää olla vähintään 16 neliömetriä. Hoas Himan asunnot ovat aavistuksen tätä suurempia. Lisätilaa kapeisiin asuntoihin tuovat nukkumaparvet.

Kustannustehokkuuteen pyrittiin toistuvuudella. Vierekkäiset asunnot tehtiin toistensa peilikuviksi, jolloin kylpyhuoneiden talotekniikkakuilut voitiin yhdistää.

”Työmaalla homma eteni kuin sarjatuotantona: oli tarkkaan määritelty, kuka tulee tekemään minkäkin suorituksen tietyssä asunnossa ennen kuin siirtyy seuraavaan”, muutoksen suunnittelut arkkitehti Jaakob Solla Konkret-arkkitehtitoimistosta kertoo.

Opiskelija-asuminen on valtion Ara-sääntelyn piirissä, joten kustannukset saatiin pidettyä kohtuullisina jo sen kautta. Hoasin kiinteistöjohtaja Kim Lindholm näkee hankkeen raikkaana tuulahduksena melko monotonisessa asuinrakentamisessa.

”Voisiko tällaisen hankkeen tehdä kustannustehokkaammin? Varmasti. Mutta jos sopivia paikkoja ja edullisia runkoja löytyy, niin voisimme ehdottomasti harkita projektiin ryhtymistä uudestaankin tästä hankkeesta saaduilla opeilla.”

Kehittyvä kerrostalo -ohjelmassa muuntojoustavuus on keskeinen teema. Sitä on toistaiseksi mietitty vain asunnoissa, ei käyttötarkoituksesta toiseen, sanoo Riikka Karjalainen. Hän näkee, että konversiohankkeet ovat tällä hetkellä tilaajalähtöisiä: niitä tehdään, jos rakennuksen omistaja haluaa.

Siksi Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaan on suunniteltu kehityshankkeeksi kaupungin omaa vajaakäyttöistä kiinteistöä. Silloin ideoita voitaisiin etsiä proaktiivisesti.

Konversiohankkeet ovat tällä hetkellä tilaajalähtöisiä: niitä tehdään, jos rakennuksen omistaja haluaa.

Vahvuutena systemaattisuus 

Arkkitehtiopiskelija Heikki Myllyniemi tekee parhaillaan diplomityötä Alppitaloa ympäröivän alueen kehittämisestä. Alppitaloon hän on luonnostellut asuntoja keskikäytävän ympärille, suunnilleen sen kokoisia kuin nykyään tuotetaan. Runko on paksu, joten varsinaisten asuinhuoneiden syvyyden hän on minimoinut sijoittamalla julkisivua vasten puolilämpimiä kesähuoneita, mikä mahdollistaisi myös palo- ja lisälämmöneristyksen paremmin.

”Minun suunnitelmissani muutos asunnoiksi näyttää mahdolliselta. Runko on hyvällä tavalla supergeneerinen. Talotekniikka ja rakenteiden puhkominen on toki vielä asia erikseen. Asiantuntijat tutkivat sen”, Myllyniemi sanoo.

Alppitalon tonttia omistajien kanssa kehittää tällä hetkellä Newil&Bau. He eivät halua vielä kommentoida hanketta. Kaavamuutos on kesken. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma tuli nähtäville toukokuussa 2022.

Lähtökohdat saattavat olla vaikeat, mutta Sirenien systemaattisuus ansaitsisi jatkoaikaa ja asuntotuotanto keskivertoa luovempia ideoita. ↙