Julkaistu lehdessä 4/2021 - Asuminen
Pelastaisiko ryhmärakennuttaminen asuntotuotannon laadun?
Toisin kuin usein ajatellaan, ryhmärakennuttamisella on Suomessa pitkä historia. Jos 1960-luvulla olisi tehty toisenlaisia ratkaisuja, asuntoja saatettaisiin edelleen rakentaa yhdessä.
Suomessa ryhmärakennuttaminen on noussut tällä vuosituhannella puheenaiheeksi, mutta toistaiseksi se on pysynyt marginaalisena ilmiönä. Esikuvia etsitään varsinkin Keski-Euroopasta, missä ryhmärakennuttaminen on yleistä. Ilmiö ei kuitenkaan ole uusi Suomessakaan: suurin osa Helsingissä ennen 1960-lukua rakennetuista kerrostaloista on rakennutettu ryhmällä. Tuolloin nykyisen kaltaiset rakennusliikkeet, jotka ostivat tontin, perustivat asunto-osakeyhtiön, perustajaurakoivat (”gryndasivat”) talon ja möivät asunnot, olivat asuntotuotannon vähemmistössä. Ryhmärakennuttaminen mahdollisti Helsingin sotien välisen ajan poikkeuksellisen mittavan asuntotuotannon. Esimerkiksi vuonna 1928 Helsinkiin valmistui enemmän asuntoja kuin vuonna 2018. Poliitikot tekivät kuitenkin ryhmärakennuttamisesta lähes mahdotonta 1960-luvulla, koska se söi liikaa sijoittajien ja rakennusliikkeiden katteita.
Taloyhtiöt ryhmärakennuttajina
Ryhmärakennuttamisen perustana oli vuonna 1895 säädetty osakeyhtiölaki, joka mahdollisti selkeämmän kiinteistöjen yhteisomistuksen, suunnittelun, rakennuttamisen ja hallinnon. Tilanne parani entisestään vuonna 1926 säädetyn, kansainvälisestikin poikkeuksellisen asunto-osakeyhtiölain myötä. Köyhänä maana Suomella ei ollut varaa tuottaa suuria yleishyödyllisiä asuinaluekokonaisuuksia, jollaisia rakennettiin samoihin aikoihin erityisesti Saksaan ja Hollantiin. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollisti osakkaan lainan osakettaan vastaan ja vastaavasti taloyhtiön rakennuslainan pankilta kiinteistöä vastaan. Tällöin köyhät pankit pystyivät lainaamaan pääomia ulkomailta. Tämä raha liikkui sujuvasti myös teollisuuteen, joka tuotti paperia, sellua ja vaneria ulkomaanvientiä varten, mahdollistaen Suomen vaurastumisen.1
Ennen toista maailmansotaa suuri osa Helsingin taloyhtiöistä perustettiin seuraavalla tavalla: halukkaiden ydinryhmä laati osakassopimuksen ja yhtiöjärjestyksen, luovutti peruspääoman, osti tontin, palkkasi arkkitehdin ja muutti vuoden päästä valmiiseen taloon muiden, myöhemmin osakkeensa lunastaneiden kanssa. Taloyhtiöiden perustajat ja rakennuttajat tulivat eri yhteiskuntaluokista: kerrostaloja rakennuttivat niin rautatieläiset, opettajat, virkamiehet, pääomasijoittajat kuin pankkiirit. Myös osuusliikkeet toimivat asuntorakennuttajina aina 1950-luvulle asti, tunnetuimpana Elanto, joka rakennutti useista kerrostaloja Helsinkiin.2 Omiin tarpeisiin rakennuttavat ryhmät omaksuivat nopeasti uusia rakennustekniikoita, kuten hissit, kylpyhuoneet, keskuslämmityksen ja erityisesti modernit keittiöt, joiden tärkeitä kehittelijöitä Suomessa olivat Aino Aalto ja Salme Setälä.3
Hyvä esimerkki varhaisesta ryhmärakennuttamisesta on Etu-Töölöön vuonna 1911 valmistunut As. Oy Kotirinne, jonka aikansa huippuarkkitehti Usko Nyström suunnitteli ryhmälle kansakoulunopettajia. Nyström lunasti myös osakkeen yhtiöstä ja toimi rakennuttajana yhtiön laskuun. Opettajat halusivat nykyarkkitehtuuria ja uudet mukavuudet: taloon tehtiin hissivaraus tulevaisuutta ajatellen, jokaisessa asunnossa oli kylpyhuone, ja keskuskeittiö huolehti kiireisimpien ruokailusta. Yhtiön omistukseen jätettiin useita huoneistoja kattamaan vastikkeita, ja yhtiö jopa korotti taloa vuonna 1934 parantaakseen talouttaan.4
Viimeaikaisten ryhmärakennuttamishankkeiden, kuten asunto-osakeyhtiöiden Helsingin Malta (ARK-house arkkitehdit 2013), Sompasaaren Sumppi (Cedeqvist & Jäntti Arkkitehdit 2019) ja Kalasataman Messi (Arkkitehdit Sarlin+Sopanen 2021), toteutustavat ovat yksinkertaistuksia viime vuosisadan käytännöistä. Merkittävin ero on rakennuttajakonsulttien ja rakennusliikkeiden rooli hankkeiden vetäjinä. Verrattuna Helsingin muuhun vapaaseen tuotantoon taloyhtiöt ovat asumisratkaisuiltaan merkittävästi laadukkaampia ja asunnon lunastushinta on edullisempi, mutta konsultin ja pääurakoitsijan katteet ovat näissäkin olleet huomattavia. Konsultti- ja rakennusliikevetoinen ryhmärakennuttaminen on taloyhtiölle yksinkertaisempaa ja riskittömämpää kuin aiemmat käytännöt, mutta kalliimpaa.
Viime aikoina on alettu rakentaa omatoimisesti pienempiä rivi- ja erillistaloja, jotka eivät ole riippuvaisia suurista rakennuttajakonsulteista ja rakennusliikkeistä. Helsingissä ongelmana on, että rivitaloja kaavoitetaan vähän verrattuna kerrostaloihin, vaikka pienimuotoinen tuotanto mahdollistaisi uusien toimijoiden tulemisen huonosti kilpailluille markkinoille.
Ryhmärakennuttamisen yleistymisen suurimpana esteenä on vaikeus saada lainoja pankeilta, puhumattakaan yksityisistä rahoittajista. Tilanne oli helpompi sata vuotta sitten, jolloin rahoitusta sai monilta eri tahoilta, yksityisistä sijoittajista palovakuutuskassoihin. Esimerkiksi As. Oy L. Viertotie 36 (V. Toivio 1927) Töölössä haki lainoja pöytäkirjojen mukaan lähes kymmeneltä eri taholta, kunnes ne yhdistettiin Hypoteekkipankkiin taloyhtiön valmistumisen jälkeen. Oma pääoma rakennuttamiseen oli useimmiten 30–40 % ja lainapääoma 60–70 %, kuten nykyäänkin taloyhtiölainoitetussa uudistuotannossa. Asuntojen hankintahinta suhteutettuna mediaanibruttotuloihin oli vain murto-osa nykyisestä.5 Korot olivat tuolloin kuitenkin korkeita, sotien välisenä aikana noin 10 %, ja Wall Streetin pörssiromahdus vuonna 1929 jäädytti lainamarkkinat vuosiksi.
Arkkitehdit, rakentaminen ja taloyhtiöiden talous
Perustettava ryhmärakennutettava taloyhtiö palkkasi viime vuosisadan alkupuolella yleensä ensimmäiseksi arkkitehdin, josta useissa tapauksissa tuli samalla yhtiön osakas. Yhdessä perustetun taloyhtiön hallituksen kanssa hän johti suunnittelua, rakennuttamista ja rakentamista. Taloyhtiön palkkaama valvoja puolestaan vastaanotti ja tarkasti rakennustarvikkeet työmaalla, johti suurimmillaan muutaman kymmenen rakentajan työtä sekä maksoi näiden palkat taloyhtiön lainatuista käteisvaroista.
Kirjallisuudessa on toisinaan väitetty 1900-luvun alkupuolen arkkitehtien karsastaneen kerrostalosuunnittelua. Virheellinen käsitys on syntynyt siitä, että varhaiset perustajaurakoivat rakennusliikkeet eivät käyttäneet arkkitehteja, koska yritykset omistaneet rakennusmestarit suunnittelivat rakennuksensa itse. Ryhmärakennuttajat sen sijaan käyttivät aikansa parhaita arkkitehteja, esimerkiksi Jyväskylässä rautatieläiset palkkasivat Alvar Aallon suunnittelemaan itselleen Aira-talon vuonna 1924. Lisäksi monet arkkitehdit, kuten Lars Sonck, Ole Gripenberg, Sigurd Frosterus, Niilo Kokko ja Arvo Aalto, toimivat ennen toista maailmansotaa perustajaurakoitsijoina.
Rakennusmestarigryndereiden tuotantoon verrattuna ryhmärakennetut taloyhtiöt olivat selvästi korkeatasoisempia, ja asuntotuotannon laadusta käytiinkin sata vuotta sitten vilkasta keskustelua. Rakennusmestareiden harrastamaa asuntokeinottelua arvosteltiin erityisesti Arkkitehdin sivuilla, ja lehden päätoimittaja Hilding Ekelund jopa haukkui keinottelijoiden käyttämät arkkitehdit selkärangattomiksi.6
Kritiikin kohteena oli erityisesti gryndereistä menestynein ja pahamaineisin, Leuto A. Pajunen veljineen. Hän tuli tunnetuksi saman julkisivun käyttämisestä useissa kerrostaloissa, erittäin suurista runkosyvyyksistä ja synkistä yhden hissin varassa olevista keskuskäytävistä. Sadan vuoden takaisesta kritiikistä onkin helppo löytää yhtymäkohtia tämän päivän keskusteluun. Lopulta varhaiset jobbarit, kuten gryndereitä silloin kutsuttiin, pistettiin kuriin uusilla kaavamääräyksillä ja rakennusjärjestyksillä.
Sotien välisen ajan rakennusmestarit eivät mielellään rakentaneet kivijalkaliiketiloja, koska kuten nykyäänkin, liiketilojen kate rakennusliikkeelle oli huomattavasti pienempi kuin asuntojen. Katutilan elävyys ja palvelut olivat nykypäivän tapaan huolenaiheena, vaikka ostoskeskuksia ei vielä kaavoitettu keskustan ulkopuolelle. Toisin kuin varhaiset grynderit, ryhmärakennuttajat halusivat turvata perustamansa taloyhtiön talouden. Tämä tarkoitti yhtiön itsensä omistamia osakkeita, joiden vuokraamisella voitiin kattaa taloyhtiön juoksevat menot. Joissain tapauksissa taloyhtiöt perustettiin niin rikkaiksi, että vuokratulot kattoivat myös rakentamislainojen kuoletukset. Tästä hyviä esimerkkejä ovat Niilo Kokon ja Arvo Aallon Kamppiin ja Lauttasaareen perustamat taloyhtiöt, jotka omistivat jopa kaksi kolmasosaa asunnoista ja kaikki liiketilat.
Viimeaikaisiin ryhmärakennuttamiskohteisiin on toteutettu asuntojen lisäksi erilaisia asumisen laatua parantavia ryhmätiloja, kuten yhteiskeittiöitä ja kattoterassipuutarhoja. Muussa omistusasuntotuotannossa näitä rakennetaan ainoastaan silloin, kun kaupunki tai rakennusmääräykset niitä erityisesti vaativat. Kiinteistösijoittajien ja rakennuttajien edunvalvontajärjestöt ovatkin vaatineet pitkään tällaisista määräyksistä luopumista ja palaamista takaisin 1970-luvun grynderivetoiseen aluerakentamiseen, jolloin suurten lähiöiden aluerakentajat saivat lähes vapaat kädet suunnittelussa ja toteutuksessa sillä ehdolla, että he toteuttivat muutoin kunnan vastuulle lankeavat velvollisuudet, kuten kadut, tekniset verkostot ja palvelut. Niiden toteuttamista tämän päivän rakennusyhtiöt eivät kuitenkaan olisi valmiita hoitamaan. Valmisteilla olevaan uuteen Maankäyttö- ja rakennuslakiin esitetty tavoite saattaisi siten johtaa huonompaan laatutasoon, kuin mitä Suomen asuntotuotantohistorian parjatuin vaihe aikanaan tuotti.7
Ryhmärakennuttaminen loppui poliittisilla päätöksillä
Toisen maailmansodan jälkeen rakennusliikkeet ottivat yhä enemmän valtaa perustajaurakoinnissa, mutta vanhat käytännöt olivat voimassa vielä jälleenrakennuskaudella. Ensimmäinen valtiollinen asuntotuotannon tukijärjestelmä Arava perustettiin maaseudun asutustukien rinnalle vuonna 1949, ja valtion lainatakaukset tarjosivat joissain tapauksissa rintamaveteraaneille ja sotaleskille mahdollisuuden lunastaa asunto-osake ilman alkupääomaa. Uusien rahoitusjärjestelyiden myötä Helsingin asuntotuotanto saavutti huippunsa 1960-luvulla, jolloin suurimmat poliittiset puolueet päättivät, että kaavoitettuja kerrostalotontteja luovutetaan ainoastaan poliittisesti samoin ajatteleville rakennusliikkeille. Yhtenä syynä tähän oli Matti Ilveskorven johtama Asuntosäästäjät ry, joka ryhmärakennutti menestyksekkäästi Vuosaaren asuinlähiön ja jonka rakennusliikkeet ja näitä rahoittaneet pankit kokivat suurena uhkana.
Uusi kartellitilanne johti osaltaan Helsingin asuntotuotannon määrän romahtamiseen 1970-luvulla ja sitä seuranneeseen pitkään matalan tuotannon kauteen. Näitä raskaita talouspoliittisia virheitä paikkaamaan luotiin 1980-luvun alussa Hitas-järjestelmä, jonka oli tarkoitus houkutella kartellin nostamia asuntohintoja naapurikuntiin paennut keskiluokka takaisin Helsinkiin. Monista yrityksistä huolimatta asuntotuotannon määrä on kuitenkin vasta nyt nousemassa 1970-luvun alun huippuvuosien tasolle. Osittain tähän on vaikuttanut myös rakennusalan työn tuottavuuden pysyminen samalla tasolla lähes puoli vuosisataa – töölöläinen tiilirunkoinen kerrostalo piirrettiin ja muurattiin aikoinaan käsin nopeammin kuin nykyiset tietomallinnetut elementtitalot.8 Vaikka työn tuottavuus ei ole kasvanut, asuntojen hinnat kasvukeskuksissa ovat nousseet huomattavasti korkeammiksi kuin esimerkiksi ryhmärakennuttamisen mallimaassa Saksassa.
Verotus suosii asuntosijoittamista
Maankäyttöpolitiikka ja verotus ovat pitkään suosineet suuria rakennusliikkeitä ja sijoittajia asukkaiden kustannuksella: sijoitusasunnon hankintahinnasta saa parhaimmillaan vähennettyä verotuksessa 70 % muiden kulujen lisäksi. Omistusasumiselta taas ollaan poistamassa viimeisetkin asuntolainan korkovähennysoikeudet, samalla kun asuntosijoittamisen verotuksen porsaanreiät ja asumistuet nostavat pienimpien asuntojen hintoja.9 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Aran ylijohtaja Hannu Rossilahti onkin osuvasti kutsunut tätä uusliberaalia asuntovarallisuuden uusjakoa uusfeodalismiksi, jossa kiinteistövarallisuuden omistus keskitetään harvoille moderneille lääninherroille.10 Rossilahti ja Vantaan apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä ovat harmitelleet myös asumisen rahoituksen tukien poistamista omistusasumiselta.11
Taloyhtiöiden ei käytännössä tarvitse maksaa veroja, koska useimmiten taloyhtiö ei tuota voittoa. Valtion taloudellinen tutkimuskeskus VATT on kuitenkin pyrkinyt tuomaan keskusteluun ”asuntotulon” verotuksen, jota asunnon omistajat maksaisivat pääomatuloverona omistusasuntonsa laskennallisesta vuokratulosta.12 Tämä vaikeuttaisi omistusasumista ja hyödyttäisi osittain verotuloilla kustannettavaa vuokra-asuntosijoittamista. Omistusasumisen verotuksen huomattava kasvattaminen sijoitustoiminnan hyväksi tuskin parantaisi asuntotuotannon laatua, koska lähtökohtaisesti omistaja-asukas on laadun suhteen tarkempi kuin asuntosijoittaja.
Pääosin sijoitusasunnoiksi menevän uudisasuntotuotannon laatu on jatkuvasti laskenut, joten on aiheellista kysyä, paranisiko laatu, jos markkinoille tulisi enemmän omistaja-asukkaiden ryhmärakennuttamia kohteita. Voidaan jopa väittää, että vapailla omistusasuntomarkkinoilla toimivat rakennusliikkeet ovat monella tapaa kalliita ja turhia välikäsiä asunnon ostajalle, koska ne alihankituttavat suurimman osan rakentamisesta ryhmärakennuttajien tavoin. 1960-luvulle saakka vallinnut hajautettu ja itselle rakennettu omistusasuntotuotanto oli huomattavasti edullisempaa ja laadukkaampaa. Suomessa on myös huomattava määrä asuntosuunnitteluun erikoistuneita arkkitehteja, jotka pystyisivät hyvin toimimaan ryhmärakennuttajien rakennuttajakonsultteina.
Helsinki on ottanut viime vuosina varovaisia askelia ryhmärakennuttamisen suuntaan, mutta poliittiset toimet ovat toistaiseksi olleet riittämättömiä. Ryhmärakennuttaminen ei ole hopealuoti, joka ratkaisisi kaikki asuntotuotannon ongelmat, mutta se auttaisi parantamaan huonosti toimivia markkinoita. Ryhmärakennuttamisen suurimmat esteet ovat rakennusaikaisen rahoituksen saatavuus, kunnallinen maankäyttöpolitiikka ja omistusasumisen epäoikeudenmukainen verokohtelu asuntosijoittajien hyväksi. Yhdenkin näistä korjaaminen mahdollistaisi aiemmin hyväksi havaitun asuntotuotannon muodon käynnistämisen uudelleen. Samalla se tuottaisi laadukkaampia vaihtoehtoja keskittyneelle bulkkituotannolle, kun arkkitehdit vastaisivat suoraan omistaja-asukkaiden tarpeisiin. ↙
JUHANA HEIKONEN
Arkkitehti SAFA, TkT, Helsingin yliopiston tutkijatohtori ERC-rahoitetussa projektissa Law, Governance and Space. Questioning the Foundations of the Republican Tradition. Erikoistunut asuntotuotannon historiaan ja antiikin vaikutukseen länsimaisessa rakennustaiteessa.
1 Perusteokset aiheesta Seminal works on the subject: Nurmi, Esko; Puro, Laura & Lujanen, Martti: Kansan osake. Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet. Suomen Kiinteistöliitto ry 2017. Neuvonen, Petri; Mäkiö, Erkki & Malinen, Maarit: Kerrostalot 1880–1940. Rakennustietosäätiö 2002.
2 Leppänen, Laura: Osuusliike Elannon Helsinkiin rakennuttamat asuintalot, Helsingin yliopisto 1997.
3 Heikonen, Juhana: “The Influence of German Siedlungen and Bauhaus on Helsinki’s Prewar Housing Companies”. TAHITI. Fokus Bauhaus 2021.
4 Heinämies, Kati: Tästä alkaa Töölö. Asunto-osakeyhtiö Kotirinne, Asunto-osakeyhtiö Kotirinne 2016.
5 Heikonen, Juhana: ”Töölön yksityiset taloyhtiöiden rakennuttajat ja As. Oy L. Viertotie 36”. RY Rakennettu ympäristö 1/2020.
6 Arkkitehti 3/1938, s. 34 – 35: ”Aivan toisenlaisen ryhmän muodostavat B-arkkitehdit: niihin luen ne, jotka heittäytyvät ’gründereiden’ armoille menestyksellisesti kilpaillakseen erinäisten piirtäjien kanssa piirustusten hinnasta ja kunniasta saada nimiinsä suurimman määrän rakennuksia vuodessa… Mutta totuuden nimessä on myöskin sanottava, että moni vanhempikin arkkitehti joko ajattelemattomana tai ehkäpä taloudellisten syiden pakoittamana on heittäytynyt keinottelijoiden palvelukseen ja allekirjoituksillaan vahvistanut näiden suunnittelemia piirustuksia, saamatta useinkaan tilaisuutta edes itse valvoa rakennuksen kunnollista suoritusta.” Lisäksi: Arkkitehti 9/1937, s. 34–35.
7 RAKLI & Kiinteistöliitto: Selvitys kaavamääräysten kustannusvaikutuksista. 2021. Selvitys esittää yksinkertaistetusti, kuinka paljon enemmän maksaa tuottaa 1970-luvun aluerakentamisen pesubetonikuutioista poikkeava asuinrakennus mutta ilman vuosikymmenelle tyypillisiä kapeita runkosyvyyksiä ja toimivia asuntopohjia.
8 Lohilahti, Oona: ”Rakennusalalla työn tuottavuus ei ole kasvanut 40 vuodessa – onko allianssista tai leanista apua?” Rakennuslehti 4.9.2017.
9 Rantanen, Henrik: The role of housing company loans in apartment price determination. Empirical evidence from largest cities in Finland. Aalto-yliopisto 2019. Asumistukien vaikutuksista ei ole kunnollista tutkimusta, mutta tukien on oletettu kapitalisoituvan kiinteistöjen hintoihin maataloustukien tavoin.
10 ARAn pääjohtaja Hannu Rossilahden esitys asuntopolitiikasta 01/2021 ARA-päivillä 21.1.2021.
11 Vantaan kaupungin eläkkeelle jäänyt apulaiskaupunginjohtaja kritisoi asuntojen hintakehitystä Helsingin Sanomissa 18.7.2021.
12 Eerola, Essi; Lyytikäinen, Teemu & Saarimaa, Tuukka: Asumisen verotus. Katsaus taloustieteelliseen kirjallisuuteen. Valtion taloudellinen tutkimuskeskus VATT 2014. Tähän vastine: Heikonen, Juhana: ”Omistusasumisen uudet ja vanhat verot”. Kiinteistölehti Uusimaa 1/2021.